总的来说，华润置地“收租”和“服务”业务的赚钱效果很不错。
编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。
在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。
同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。
观点网 在行业转型背景下，真正的实力体现在维持基本盘稳定与挖掘新增量的能力上。
2025年，华润置地基本面保持稳定，仍然位于行业销售排行榜前4的位置。
全年销售方面，2025年销售收窄至2336亿元；财务表现方面，上半年实现营业收入 949.2亿元，同比增长19.9%，股东应占溢利118.8亿元，同比增长16.2%，股东应占核心溢利100亿元。
另一层面，以超过百座购物中心为基石，华润置地的经常性业务继续成为利润核心。资料显示，2025年上半年，经常性业务对利润的占比已超六成。
综合来看，凭借第二曲线、利润规模、产品力体系等优势，华润置地已是当下综合竞争力最强的房企之一。
该钻的牛角尖
2025年，华润置地以行业第四的销售排名，稳住了基本盘。
据华润置地2025年上半年业绩，该公司期内实现签约销售额1103亿元，其中一线城市项目占比达到46%，为历史最高点，超过了2024年的38%；二线城市项目占比有所缩减，但仍录得47%高位；三线城市项目占比则继续被压在低于10%的水平。
最典型的例子是上海——华润置地一向将上海视为“压舱石”和业绩高地，投入了惊人的资源，2023年、2024年都是上海区域拿地金额最高的开发商之一。
2025年，华润置地更是大手笔投入，先是联手越秀地产、中能建斩获新杨思板块地块，又于8月斥资超220亿元联合南房集团收购浦东后滩+黄浦余庆里地块包。
结果是在同一时间段内，华润置地在上海拥有了多个高端项目同步运作。
华润置地拥有显著高于同梯队竞争对手的高端产品占比，也是其“持续聚焦高能级城市”战略的必然结果。在行业深度调整期，该公司坚信核心城市的高净值人群购买力更具韧性，高端产品利润空间也更为丰厚。
因此，重仓一线和强二线城市，几乎成为华润置地的投资纪律。
还是以上海为例子，2025年华润置地在上海市场倾注全力，主要推出外滩瑞府、澐启滨江、翡云悦府三个“10万+”项目，试图在高端市场树立绝对标杆。
其中，翡云悦府是华润置地在上海打造的第一个悦府项目。项目地块为2024年11月联合中能建以及越秀地产，经过202轮鏖战以78.97亿元总价竞得的浦东新杨思地块，地块溢价率40.37%，楼面价7.4万/平方米，刷新新杨思板块的地价纪录。
规划方案显示，项目容积率为2.0，拟建9栋13-17层的高层住宅、12栋4层的叠墅以及1栋19层的保障房。
拿地半年后，翡云悦府随即开展认筹。首开入市的分别是2#、3#、4#以及5#楼，主力户型为120平方米3房和140平方米4房，共计228套，均价10.72万元/平方米。
澐启滨江项目位于上海浦东后滩“九宫格”区域，是华润置地2025年8月份拿下的“浦东后滩+黄浦余庆里地块包”的后滩部分。
项目涉及的两幅地块分拟建9栋25-32层高层住宅，以及11栋16-27层高层住宅，主力户型面积125-510平方米，涵盖大平层及复式叠墅产品。
2025年11月中旬，澐启滨江首开，推出122高层房源，备案均价约13.67万元/平方米，。随后项目在12月中旬加推。
外滩瑞府项目前身为华润置地于2024年11月拿下的虹口内环C080301单元HK191A-03地块，地块总价51.36亿元，成交楼面价9.29万元/平方米，溢价率11.97%。按照规划，项目拟建设4幢24-31层高层住宅以及1幢总高3层的风貌建筑。
外滩瑞府于2025年9月首次推盘，主要推出121、161平方米3-4房，首开过会均价为14.78万元/平方米。
这几个项目的销售情况也都不错。其中，翡云悦府无疑是去年上海豪宅市场标杆，数据显示，该盘全年推盘12次，销售金额录得1123套，揽金160亿元，创下上海楼市多项记录。
澐启滨江在开盘1个月左右亦累计销售了318套，销售金额达66亿元，均价20.8万元/平方米、总价1.05亿元的506平方米顶层复式也卖出去了；外滩瑞府9月份首开和12月加推表现也都良好。
截至年末，华润置地成为上海销售金额前列房企，很大程度上得益于高端项目的集中入市。
当然，上海高端市场并非无边蓝海，总量有限且竞争白热化。2025年下半年，除华润置地外，保利发展、招商蛇口、中海地产等央国企在上海的主要供应几乎全部集中在豪宅板块。当众多顶尖产品同期入市时，高净值客户的注意力自然容易被分散。
比如同处虹口北外滩的华润外滩瑞府和金茂璞元，就是去年不时被拿出来讨论的“竞品”。
资料显示，金茂璞元与外滩瑞府相隔约2公里。项目地块由中国金茂于2025年2月联合庆隆集团以89.64亿元拿下，成交楼面价11.75万元/平方米，溢价率38.2%。
金茂璞元首期房源以备案均价16.6万元/平方米过会，推出99套建面约126平方米-184平方米的房屋。这一价格刷新了虹口宅地单价纪录，也较外滩瑞府项目地块楼面价9.29万元/平方米高出约20%。
尽管拿地较外滩瑞府晚3个月，但金茂璞元入市速度却颇快。2025年8月初，该项目便拿到了首批预售证，于8月9日开启认购，最终认购率达到约175%。
金茂璞元是中国金茂在上海推出的首个璞系产品，主打128-239平方米3-4房产品，首批房源总价在2000万-3000万元水平，目标客群与外滩瑞府接近。
外滩瑞府等到9月份才首开，首批次推盘价格14.8万元/平方米，二批次推盘价格微涨，但都比金茂璞元低了一些。
竞争策略上，双方各有优势，也在互相“较劲”。但同样作为板块内标杆，开价都较周边次新房要高不少。
就整个大市而言，高端客群仍然是目前中国楼市最活跃的一批消费者。
数据显示，2025年的上海楼市仍在分化中行进，全年新房住宅成交45263套，面积约564万平方米，同比减少约19%。但新房均价逆势上涨6.93%，达到81337元/平方米，创下近七年来新高。
与其在更低端的泥潭里竞争，还不如往高端去卷，这可能也是目前比较朴实、直接的经营路径。华润置地上半年财报中，结算毛利率反弹也在印证这个事实。
还是要核心地块
不过，就算聚焦更多高端项目，房企仍然难于避免行业下行带来的影响。
2025年上半年，华润置地整体营收实现同比增长19.9%，但股东应占核心净利润同比下降了6.6%，反映出传统开发业务利润拖累整体盈利表现。
资料显示，2025年上半年，华润置地开发销售业务结算收入744亿元，结算面积321万平方米。
数据来源：企业公告，观点指数整理
在房地产行业的法则中，“土地是财富之母”。上一轮市场热潮时期，房企普遍对未来持乐观预期，土地市场高价地频出。华润置地作为头部央企，为争夺优质资源不可避免参与其中，在一些热点城市获取了楼面价较高的地块。
从拿地端看，华润置地2020-2022年平均每年新获取项目67个，较2017-2019年均值（83个）减少，但平均每年拿地总价增长8.27%，达到1437.1亿元，单体项目拿地金额增长近34%至21.57亿元。
2023年，华润置地以全口径拿地金额1783亿元，权益对价1118亿元购入68宗土地，连续第三年权益拿地金额超过千亿，新增土储计容建筑面积1325万平方米。
2024年拿地力度有所缩减，全年拿地29宗，新增土储计容建筑面积为393.38万平方米，但权益金额仍达到526.47亿元。
这反映出华润置地投资上对城市能级的保持，尽量将资源往一二线城市倾斜，这是个好策略。而且产品还卖出了不错的价格，2025年上半年销售型业务结算均价上升35.5%至23192元/平方米。同期，结算毛利率15.6%，比2024年同期12.4%要高。
数据来源：企业公告，观点指数整理
所以，华润置地2025年对核心城市“绝对核心”地段仍有着执着追求，不惜重金押注核心城市最核心地块。
除上述在上海拿地外，2025年8月，华润置地与招商蛇口联合体经过187轮激烈竞价，以86.4亿元、溢价率34.81%竞得深圳宝安区一线海景宅地，楼面价5.96万元/平方米，刷新板块纪录。
2025年全年统计下来，华润置地新增土地面积更少，在330万平方米出头，但权益拿地金额已超过680亿元，较2024年全年高出近160亿元。
拿了更贵的地，华润置地在融资层面的表现仍然领先其他房企。
一方面，取消了部分票据发行，例如4月25日宣布取消2025年度第二期中期票据（品种二）的发行计划；另一方面，时隔六年重启境外债，推出39亿美元中期票据发行计划，显示仍有高频次、大体量的自由融资能力。
据统计，2025年内，华润置地主要融资动态约15次，涉及金额约482.62亿元。
同时，华润置地债务结构也在持续优化，融资成本处于历史低位。数据显示，截至2025年上半年，该公司加权平均融资成本较2024年末下降32个基点，降至2.79%，处于行业较低水平。
从债务期限来看，华润置地平均债务期限达到6.4年，长期债务占比较高，有效降低了短期偿债压力。
“降负债、保现金流”已成为行业内企业生存与发展的核心方向，华润置地也是如此，一切举措围绕“保现金流、降负债、聚焦核心”进行。
作为与之匹配的策略，华润置地2025年内对管理架构进行了重大调整，核心方向为弱化大区平台职能，强化总部与城市公司的直管模式。
具体来看，大区层面涉及住宅开发业务的投资、营销、设计、成本、工程、财务等核心职能将全部取消，相关权限要么收归总部，要么下沉至城市公司；大区仅保留商业综合体开发、供应链、人力、党建、审计法务等职能。
此外，大区角色转变为“运营督导”，由此形成“强总部+强一线+弱大区”的管理模式。另悉，华润置地已有约20位城市总直接向总部汇报。
在此之前的2024年，华润置地已进行过一次组织架构大调整。2024年2月6日，据媒体报道，华润置地当时将原有7个大区重组为5个大区，原有28个地区公司重组为20个地区公司。
2026年，华润置地继续对组织架构进行调整，也是为了匹配目前城市布局与市场发展情况——TOP10城市公司已提供了绝大部分销售。
“第二曲线”持续增长
开发销售型业务保持稳定，华润置地还提早布局了“第二增长曲线”，近年来经营性业务占比越来越大。
2025年，华润置地可能实现有史以来第一次经常性业务对核心净利润贡献超5成。事实上，上半年经常性业务对核心净利润的贡献占比已达60.2%。
由此观察，经常性业务收入已成为了华润置地提升利润的切实路径。
从利润结构看，华润置地在一定程度上已转变为一家以运营驱动的企业，优质的商业资产和稳定的租金收入构成了应对开发业务波动的强大缓冲。
资料显示，2025年上半年，华润置地经常性收入当中经营性不动产业务营业额为121.1亿元，同比增长5.5%；轻资产管理业务营业额为60亿元，同比增长1.1%；生态圈要素型业务营业额为24.5亿元，同比减少7.7%。
更为重要的是，经营性不动产业务核心净利润同比增长9.6%至60亿元，已远远超过了开发销售型业务，且毛利率同比提升1.4个百分点至72.9%。其中，最突出的是购物中心板块。
目前的经营性不动产规模，已经帮助华润置地挖掘了宽阔的护城河，并实现成本压降。
2025上半年，华润置地购物中心实现租金收入104亿元，同比增长9.9%；营业成本及两费占比分别下降0.9个百分点和2.0个百分点，毛利率及经营利润率分别升至78.4%及65.9%；预计全年EBITDA成本回报率9.7%。
同期，购物中心实现零售额1101.5亿元，同比增长20.2%，近九成在营购物中心零售额排名当地前三；整体出租率为97.3%，租售比维持在12%。
数据来源：企业公告，观点指数整理
购物中心数量的增加，也为华润置地商业REIT未来扩募提供了充足的资产储备，进一步推动了大资管业务模式转型创新。
数据显示，截至2025年6月30日，华润置地资产管理规模4835亿元，较2024年末增加214亿元。其中，购物中心资管规模3131亿元，较2024年末增长5.1%，占比高达65%。
进入2025年，华夏华润商业REIT已连续两次宣布进行扩募，首次是在3月，扩募资产为苏州昆山万象汇；第二次是在7月，拟购入项目包括杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目以及淄博万象汇项目。
2025中期业绩发布会上，华润置地首席财务官郭世清就表示，正积极推进公募REIT常态化扩募，“看监管的审批，计划未来做到300亿到500亿的规模。我们的资产还是很充足的，计划平均每年推出规模大概在50亿到100亿元之间。”
总的来说，华润置地“收租”和“服务”业务的赚钱效果很不错。
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